Każda nowa inwestycja budowlana w mieście to zderzenie różnych interesów. Mieszkańcy walczą o swoją przestrzeń, ciszę i komfort życia, a deweloperzy – o zysk, bo każdy metr kwadratowy gruntu to dla nich majątek. Czasem ta pogoń za zabudową rodzi spory i kontrowersje, a w najgorszym wypadku – tworzy architektoniczne potworki, które stają się uciążliwością dla sąsiedztwa. Czy można coś z tym zrobić? Jednym z narzędzi obrony przed niechcianą inwestycją jest założenie stowarzyszenia i uzyskanie statusu strony w postępowaniu administracyjnym. Czy to faktycznie działa? Wszystko zależy od momentu, w którym mieszkańcy podejmą działanie i od procedur, jakie rządzą daną inwestycją.
Udział stowarzyszenia w postępowaniu o pozwolenie na budowę
Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Natomiast art. 28 ust. 3 tej ustawy stanowi, że przepisu art. 31 Kodeksu postępowania administracyjnego (dotyczącego udziału organizacji społecznych) nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że co do zasady organizacje społeczne, w tym stowarzyszenia, nie mogą brać udziału w takim postępowaniu jako strona.
Wyjątek: postępowania wymagające udziału społeczeństwa
Wyjątkiem są sytuacje, w których postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę wymaga udziału społeczeństwa, zgodnie z przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie. W takich przypadkach organizacja społeczna może żądać dopuszczenia jej do udziału w postępowaniu, jeśli jest to uzasadnione jej celami statutowymi i przemawia za tym interes społeczny.
Alternatywne działania
Jeśli stowarzyszenie nie może uzyskać statusu strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę, istnieją inne formy działania, takie jak:
- Prowadzenie kampanii społecznej: Organizowanie spotkań z mieszkańcami i lokalnymi władzami, zbieranie podpisów pod petycjami czy organizowanie pikiet.
- Współpraca z mediami: Nawiązanie kontaktu z lokalnymi mediami w celu nagłośnienia sprawy.
- Współpraca z innymi organizacjami: Nawiązanie współpracy z regionalnymi organizacjami ekologicznymi lub społecznymi.
Takie działania mogą wywrzeć presję społeczną i skłonić inwestora lub władze do zmiany planów inwestycyjnych.
Czy komuś się udało? Są przykłady z kraju
W Polsce istnieją przypadki, w których stowarzyszenia mieszkańców skutecznie wpływały na wstrzymanie lub modyfikację inwestycji deweloperskich. Przykładem jest sytuacja w katowickiej dzielnicy Burowiec, gdzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał uchwałę umożliwiającą budowę osiedla na podstawie tzw. “lex deweloper” za niezgodną z prawem. Stowarzyszenie Prawo-Ekologia-Zdrowie (Zielony Burowiec) aktywnie sprzeciwiało się inwestycji, wskazując na nieprawidłowości w dokumentacji projektowej oraz brak odpowiedniej infrastruktury, takiej jak przystanki komunikacyjne w wymaganej odległości od planowanej inwestycji.
Inny przykład pochodzi z Wrocławia, gdzie mieszkańcy osiedla Polanka sprzeciwiali się budowie 40-metrowego wieżowca w miejscu obecnego ośrodka zdrowia. Stowarzyszenie Sympatyków Polanki od ponad roku walczyło o zatrzymanie tej inwestycji, argumentując, że planowana budowa negatywnie wpłynie na jakość życia mieszkańców oraz zaburzy charakter osiedla.
W Warszawie działa Stowarzyszenie “Stop Patodeweloperce”, które zajmuje się monitorowaniem i przeciwdziałaniem nieetycznym praktykom deweloperskim. Organizacja ta gromadzi informacje o przypadkach tzw. patodeweloperki, takich jak mikrokawalerki czy brak odpowiedniej infrastruktury wokół nowych osiedli, oraz wspiera mieszkańców w walce o lepsze standardy urbanistyczne.
Warto jednak zauważyć, że nie wszystkie protesty mieszkańców kończą się sukcesem. W katowickiej dzielnicy Ochojec mieszkańcy sprzeciwiali się budowie dużego osiedla, jednak deweloper wygrał pierwsze starcie w sądzie, co pozwoliło na kontynuację inwestycji.
Podsumowanie
Założenie stowarzyszenia i dążenie do uzyskania statusu strony w postępowaniu administracyjnym może być jednym ze sposobów na próbę zatrzymania niechcianej inwestycji deweloperskiej. Jednak skuteczność takiego działania zależy od konkretnych okoliczności i etapu procesu inwestycyjnego. W niektórych przypadkach bardziej efektywne mogą okazać się inne formy aktywności społecznej.
Co zrobić, aby założyć stowarzyszenie?
Założenie stowarzyszenia w Polsce wymaga kilku formalnych kroków. Oto jak to zrobić krok po kroku:
1. Zebranie grupy założycieli
- Do założenia stowarzyszenia rejestrowego potrzeba co najmniej 7 osób.
- Do stowarzyszenia zwykłego wystarczą co najmniej 3 osoby, ale ma ono ograniczone możliwości działania (np. nie może prowadzić działalności gospodarczej ani ubiegać się o dotacje).
2. Przygotowanie statutu
Statut to najważniejszy dokument stowarzyszenia. Musi zawierać m.in.:
- nazwę i siedzibę,
- cele działania,
- zasady członkostwa,
- sposób podejmowania decyzji,
- organy stowarzyszenia (zarząd, komisja rewizyjna),
- zasady finansowania działalności.
3. Zwołanie zebrania założycielskiego
Na spotkaniu:
- członkowie uchwalają statut,
- wybierają zarząd i komisję rewizyjną (jeśli statut to przewiduje),
- podpisują listę członków założycieli,
- sporządzają protokół z zebrania założycielskiego.
4. Rejestracja w KRS (stowarzyszenie rejestrowe)
Aby formalnie powstało stowarzyszenie rejestrowe, należy złożyć wniosek do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Dokumenty:
- formularz KRS-W20 (wniosek o rejestrację),
- statut stowarzyszenia,
- lista członków założycieli (z podpisami),
- protokół z zebrania założycielskiego,
- uchwała o wyborze zarządu.
📌 Opłata sądowa: 600 zł.
5. Zgłoszenie do urzędu skarbowego i nadanie NIP oraz REGON
- Po rejestracji w KRS należy zgłosić się do urzędu skarbowego po nadanie NIP (jeśli stowarzyszenie planuje prowadzenie działalności finansowej).
- W GUS uzyskuje się numer REGON.
6. Założenie konta bankowego
Aby stowarzyszenie mogło przyjmować składki i ewentualne dotacje, powinno założyć konto bankowe.
Założenie stowarzyszenia zwykłego (prostszego)
Jeśli wystarczą 3 osoby, można założyć stowarzyszenie zwykłe, które: nie musi się rejestrować w KRS, wystarczy zgłosić je do starostwa powiatowego.
Wymagane dokumenty:
- regulamin stowarzyszenia,
- lista członków założycieli,
- uchwała o powołaniu stowarzyszenia,
- uchwała o wyborze przedstawiciela.
📌 Opłata: brak (rejestracja jest darmowa).
Uwagi
Jeśli chcesz szybko założyć organizację społeczną, najlepszym wyborem jest stowarzyszenie zwykłe. Jeśli planujesz większe działania (np. pozyskiwanie funduszy, działalność gospodarczą), lepiej założyć stowarzyszenie rejestrowe i wpisać je do KRS.
